Sotay Trang chủ
Mua chung cư cho thuê — có thật sự lãi?
Mua căn hộ (thường có vay ngân hàng), cho thuê dài hạn rồi bán lại. Khác thuê sỉ ở chỗ: phải gánh lịch trả góp — tiền thuê nhiều khi không đủ trả góp nên dòng tiền mỗi tháng âm; lời/lỗ phụ thuộc lớn vào giá bán cuối kỳ. Bẫy phổ biến: chấp nhận âm dòng tiền vì tin “giá sẽ lên” — chỉ đúng nếu giá thật sự lên. Công cụ tách rõ 2 dòng đó.
✎ Các ô đang điền số ví dụ — sửa theo căn của bạn.
Vốn & vay
Giá mua căn hộ≈ 2 tỷtr
Phí mua (trước bạ + môi giới + công chứng)thường ~2–3% giá% giá
Sửa + nội thấttr
Khoản vay
% vay ngân hàng0 = mua trả thẳng% giá
Lãi suất vay%/năm
Kỳ hạn vaynăm
Cho thuê & vận hành
Tiền thuê thu đượctr/th
Phí quản lý chung cưtr/th
Bảo trì / dự phòngtr/th
Kịch bản & thoái vốn
Tỷ lệ lấp đầy95%
Phần thời gian có khách thuê. Trống phòng vẫn phải trả góp.
Số năm giữ rồi bán5 năm
Tăng giá BĐS/năm+5%
Cho phép ÂM/đi ngang. Cả khoản đầu tư cược vào con số này.
Biến động giá thuê/năm0%
Lãi suất thả nổi (chênh sau ưu đãi)0%
Lãi ưu đãi thường chỉ 1–2 năm đầu, sau đó thả nổi cao hơn.
Mốc tham chiếu & thuế
Lãi gửi ngân hàng%/năm
Lạm phát dự kiến%/năm